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南江县人民政府办公室关于进一步加强房地产市场监管工作的通知

时间:2019-02-05 17:15:36  来源:县府办  作者:  已有 人读阅此信息
 
南府办〔2019〕9号 
 
各乡镇人民政府,县级各部门:
    为认真落实省委巡视和市委巡察反馈问题整改工作,进一步整顿和规范我县房地产市场秩序,切实维护消费者的合法权益,防范房地产市场风险,促进房地产市场健康、有序、稳定发展,根据《城市房地产管理法》《四川省城市房地产交易管理办法》《城市商品房预售管理办法》等法律法规的规定,经县政府十八届第77次常务会议研究同意,现就进一步加强我县房地产市场监管工作有关事项通知如下:
    一、严格资质管理,强化源头管控
    在南江县城范围内凡新成立的开发企业必须严格按照«房地产开发企业资质管理规定»做好企业资质申请,未取得资质证书前,一律不得从事房地产开发经营活动。已取得开发资质的企业必须严格按照《房地产开发企业资质管理规定》《城市房地产经营管理条例》的文件规定,依法做好企业资质核定、延期、延续等工作,依法按照核定的资质等级从事和承担相应的房地产开发项目经营活动。对未严格按照《房地产开发企业资质管理规定》《城市房地产经营管理条例》等相关文件规定从事房地产开发经营活动的企业、个人行为依法处理,防止违法违规行为发生。
    二、严格程序管理,强化环节监管
    (一)严格商品房预售许可管理。严格执行商品房预售许可法定程序和许可条件,商品住房预售许可的规模不得小于1栋,不得分层、分单元办理预售许可。全县范围内,商品房预售须同时具备以下条件:取得《建设用地批准书》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》及《建筑工程施工许可证》,同时,按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金须达到工程建设总投资的百分之二十五以上。各乡镇和相关部门要严格执行商品房预售许可管理流程,对工程进展和投入等情况要进行现场核查,对预售方案要严格审核,不符合规定的项目,一律不予发放《商品房预售许可证》。
    (二)规范商品房预售合同网签备案管理。各乡镇、县级部门要扎实做好合同示范文本使用事项和市场交易风险提示等宣传贯彻工作,全面落实商品房预售合同网上签约即时备案制度,超过30日未办理网签备案的,由相关执法部门依法查处,严格执行商品房购房实名制,从严控制商品房网上备案合同变更、撤销行为,严格审核注销、改签商品房要件坚决杜绝各类炒房牟利行为。按规定足额交清预售监管资金,方可进行备案;未缴纳交清者,将不予备案,对不及时备案的企业,由房地产主管部门会同城乡建设执法部门进行查处。
    (三)加强商品房预售资金监管。切实强化商品房预售资金监管,认真履行监管职责。进一步优化监管程序,明确监管责任,改进监管措施,设置监管账户,督促各房地产开发企业必须将相关规定预售资金纳入监管帐户,专款专用,确保预售资金用于商品住房项目建设,保障买受人的权益。
    (四)加强预售许可后的动态监管。建立商品房预售许可动态监管机制,对预售方案的实施情况进行跟踪管理。开发企业必须按照商品房预售许可批准的预售方案进行预售,对违反预售方案的行为,由房地产行业相管部门责成房地产开发企业限期整改。
    (五)规范商品房预售行为。凡预售商品房,必须取得《商品房预售许可证》后方可销售。房地产开发企业取得《商品房预售许可证》后,应当在取得《商品房预售许可证》10日内一次性公开全部准售房源。相关单位为购房者提供信息查询服务,确保商品房销售现场公布的已售房源信息与网上备案系统信息保持一致,并为购房者提供商品房网上签约即时备案查询等服务。房地产开发企业不得通过签订虚假商品房买卖合同等方式制造房源紧张的假象,不得采取返本销售、售后包租的方式预(销)售商品房。未取得预售许可的商品房项目,不得进行预售,不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预订款等性质的费用。
    (六)加强商品房销售人员管理。根据2011年4月1日住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合颁发的《房地产经纪管理办法》,为切实加强商品房销售人员相关法律法规、房地产专业知识和行业道德培训,并实行持证上岗。房地产经纪机构从业人员和房地产开发企业售楼人员的从业资格证书应当在商品房售楼场所公示。销售人员不得泄露或不当使用委托人的个人信息商业秘密,谋取不正当利益;不得为购房人弄虚作假等行为提供便利。
    (七)加强商品房销售现场管理。加强商品房销售现场信息公示管理,商品房销售现场应达到四川省规范化标准的要求,销售现场除公示有关项目建设手续和人员证件外,应将销售许可批准的商品房预售方案、销售进度、预售资金监管协议、权利状态等信息在现场明显位置进行公示。由经纪机构代理销售商品房项目的,还应在售楼场所公示商品房销售委托书、营业执照、房地产经纪机构备案证明、销售人员从业资格证书等内容。
    (八)加强新建商品住房交付使用程序管理。房屋建筑工程未组织竣工验收或者竣工验收不合格的,禁止交付使用。在规划核实和单位工程竣工验收通过之后,工程质量监督部门应当及时出具工程质量监督报告。开发企业应自工程竣工验收合格之日起15日内,向工程竣工验收备案部门办理备案手续。确需分期分批进行竣工交付使用的,开发企业应当合理安排竣工交付批次,确保交付时经规划审批的同步配套基础设施、公共服务设施建设完成。
    三、加强小区物业管理指导
    (一)乡镇社区管理
    乡镇人民政府组织、指导、协调本辖区内物业管理区域业主大会的设立和业主委员会的工作,督促业主大会和业主委员会依法履行职责;协调社区建设与物业管理的关系,调解处理物业管理纠纷。
居民(村民)委员会协助乡镇人民政府开展物业管理有关的工作。
    建立物业管理工作联席会议制度,协调处理物业管理与社区管理之间的相关问题。
    物业管理工作联席会议由物业管理区域所在地乡镇人民政府负责召集,房地产行政主管部门、居民(村民)委员会、公安派出所和物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位等参加。
    (二)行业主管部门指导职能
    1.加强物业企业备案管理。从事物业服务的企业,必须持企业营业执照、从业人员名单、项目合同等相关资料到主管部门进行备案登记后方可从事物业服务相关业务。
  2.推进前期物业管理招标投标工作。新建住宅小区开发建设单位在办理商品房预销售时,应按照物业管理招投标的相关规定,采用招投标方式选聘物业服务企业,中标的物业企业应到行业主管部门做备案登记。采用招标方式选聘物业服务企业时,现售商品房应当在出售前三十日完成招标,预售商品房应在取得《商品房预售许可证》前完成招标。
  3.推行物业管理区域划分工作。新建房地产项目拟实行物业管理的,建设单位在开发建设时,向行业主管部门提出划分物业管理区域的申请。行业主管部门应当自受理之日起三十日内,在征求所在地乡镇及社区的意见后进行划分,并书面告知建设单位。
  4.加强物业服务合同和管理规约备案。实施物业管理的小区,建设单位应与业主签订物业服务合同和临时管理规约,物业服务合同和临时管理规约必须在规定时间内报物业主管部门备案,前期物业管理由建设单位报送,后期物业管理由物业公司报送。备案后出具备案回执,临时管理规约应在商品房销售场所公示。
  5.落实物业承接查验工作。物业服务企业应当自物业交接后30日内,持物业服务合同、管理规约、物业承接查验协议、建设单位移交清单、查验记录、交接记录等资料办理备案手续,前期物业服务合同终止时,物业企业要将全部资料及时完整移交给业委会。
  6.履行首期专项维修资金的归集职责。新建住宅小区业主办理入住手续时,开发建设单位应严格按照规定督促业主缴纳首期专项维修资金,开发建设单位不得将房屋交付给未缴纳维修资金的购房人。开发建设单位应当在向业主开具维修资金专用收据30日内,将已开具收据存根和明细交维修资金管理部门记账。
    四、完善房地产市场监管机制
    (一)建立预售商品住房管理台账。县住建局对所有在建的商品住房项目进行清理。对已取得《商品房预售许可证》的商品住房项目逐一排查,准确掌握已预售的商品住房数量、正在预售的商品住房数量和尚未开盘的商品住房数量等情况,并将清理情况向社会公开公示。严格加强预售商品房销售全过程监管。
    (二)健全房地产信息公开机制。充分利用房地产市场信息系统,建立健全房地产市场信息公开机制,将批准的预售信息、可售楼盘、房地产开发企业、中介机构、违法违规行为查处情况等向社会公开。
    (三)加大违法违规行为查处力度。县住建、规划、执法、工商、税务等相关执法部门加大房地产市场监督检查力度,建立健全商品房预(销)售动态监管机制。进一步畅通举报投诉渠道,加大房地产市场违法违规行为的曝光和处罚力度,要重点进行核查。对拒不整改的房地开发产企业和从业人员,依据《城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《商品房销售管理办法》和《房地产经纪管理办法》等法律法规,依法从严追究相关责任。
    特此通知
                         
 

 
南江县人民政府办公室
                          2019年1月31日
 
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